Materi Training Indobroker

Jumat, Juli 12, 2013



DEFINISI BROKER PROPERTI

Broker = Perantara = Makelar = Calo


Broker Properti = Perantara Jual Beli Properti seperti Rumah, Apartemen, Ruko, Gudang, Tanah dll


Profesi Broker Properti yakni mempertemukan dua kepentingan baik Penjual maupun Pembeli sehingga terjadilah Transaksi Jual Beli.


Seorang Broker Properti wajib memahami seluk beluk transaksi jual beli properti antara lain :


• Bagaimana cara mendapatkan Penjual (Melisting)

• Bagaimana cara mendatangkan Pembeli (Promosi)
• Bagaimana cara berpromosi yang efektif
• Mengerti tentang jenis-jenis sertifikat tanah
• Mengerti tentang pajak-pajak yang timbul baik untuk Penjual maupun Pembeli
• Mengetahui biaya-biaya Notaris
• Menentukan harga jual yang saleable
• Mengerti akan teknik-teknik negosiasi
• Mengerti teknik berkomunikasi yang baik


KELEBIHAN PROFESI SEORANG BROKER PROPERTI


Profesi seorang Broker Properti merupakan profesi yang dapat diandalkan untuk meningkatkan taraf hidup yang jauh lebih baik dan cepat bila dibandingkan dengan seorang karyawan kantoran yang bergaji bulanan.


Profesi seorang Broker Properti dihalalkan bermimpi untuk memiliki rumah baru, mobil baru, motor baru dsb karena mimpi tersebut dapat terlaksana dengan cepat tergantung usaha keras yang dilakukannya.


Profesi seorang Broker Properti adalah profesi Entrepreneur (Wirausaha) yang penghasilannya bisa tak terbatas (Unlimited Income).


Profesi seorang Broker Properti memiliki jam kerja yang fleksible sehingga dalam menjalankan profesinya lebih nyaman karena waktu kerja bisa diatur sesuai keinginan.




KATEGORI PROFESI BROKER PROPERTI


Broker Properti menurut pola kerjanya dapat dikategorikan menjadi 2 bagian yaitu :


BROKER TRADISIONAL dan BROKER PROFESIONAL



BROKER TRADISIONAL (BT) / BROKER INDEPENDENT

Broker yang bekerja secara sendiri-sendiri dan tidak bernaung dibawah sebuah lembaga institusi (tidak memiliki kantor)

BROKER PROFESIONAL

Broker yang dalam menjalankan profesinya bernaung dalam sebuah perusahaan/kantor dan memiliki Brand/Merk sehingga wajib mematuhi aturan main yang berlaku dalam dunia brokerage properti seperti tidak boleh me-Mark Up harga, tidak boleh meminta komisi dari Pembeli, Komisi hanya minta ke Penjual dengan persentasi proporsional.


KANTOR BROKER PROFESIONAL


Broker Profesional menurut Brand dibagi 2 yaitu :


1. Kantor Broker yang memiliki Brand yang berafiliasi luar negeri (franchise) seperti :

Dari USA : ERA, Century21, Coldwell Banker
Dari Australia : Ray White, Roy Weston, Proffesional, LJ Hooker
Dari Belanda : Marvin Reeves

2. Kantor Broker yang menggunakan Brand LOKAL seperti Da Vina Property, Pro/Max, Metro Mansion, Ten Realy, Thomas & Mitra, Teras Realty, Chika Properti, dll.



CONTOH PERHITUNGAN KOMISI :


Transaksi Rp. 5 M

Komisi 2,5%
Komisi didapat Rp. 125.000.000,-
Minus Royalti 10% tinggal Rp. 112.500.000,-
Minus Pph 5% tinggal Rp. 106.875.000,-
Sisa dibagi 2
Kantor 50% = Rp. 54.437.500,-
MA 50% = Rp. 54.437.500,-



RUTINITAS PEKERJAAN SEORANG BROKER PROPERTI, STEP BY STEP

Pertama

MENDAPATKAN LISTING SEBANYAK BANYAKNYA
(Makin banyak listing makin cepat kemungkinan Closing)

Apa itu Listing ?


LISTING =

Objek Properti yang dipasarkan baik dijual maupun disewakan dan telah mendapat kewenangan memasarkan dari pemiliknya yang sah.

Objek Properti bisa berupa Rumah tinggal, Apartemen, Ruko, Tanah, Villa, Pabrik, Gudang dsb.


CARA MENDAPATKAN LISTING

Tahap Awal Mencari informasi keberadaan listing tersebut, dengan cara antara lain :

• Mendapatkan referensi dari Teman, Saudara, Kolega, dll

• Kanvasing atau Hunting ke lokasi dan banyak bertanya kepada Satpam, Penjual Rokok, Pembantu, Sopir, Penjaga Rumah, Fisbo (For by Owner) Dll
• Hunting iklan Koran terutama Kompas atau Internet yang Pemiliknya memasang Iklan sendiri
• Memantau Iklan Koran terutama Kompas atau Internet yang Broker Kompetitor memasang iklan
• Farming (penyebaran flyer pribadi secara rutin)
• Pemasangan Sign Board dipohon-pohon pada lokasi tertentu
• Dsb


Setelah mendapat keberadaan listing maka tahap berikutnya adalah menelpon atau menemui pemilik (owner), lantas tanyakan tentang spesifikasi atas listing bersangkutan, seperti :


Spesifikasi yang dapat dilihat kasat mata di lokasi

(Khusus yang ini usahakan Jangan tanya ke Pemiliik tapi minta izinkan meninjau ke lokasi, dengan demikian pemilik merasa yakin bahwa broker tersebut serius untuk membantu memasarkan propertinya dan broker tersebutpun terkesan lebih proffesional)

Yaitu :

Jumlah Lantai, Jumlah Kamar Tidur, Kamar Mandi, Kamar Tidur dan Kamar Mandi Pembantu, Bahan Lantai, Jumlah Dapur, Garasi-Carport, Hadap Rumah, Swimming Pool, Jumlah AC, Telp Line, Daya PLN, Sumber Air Bersih Dll.

Spesifikasi yang tidak dapat dilihat secara kasat mata

(Wajib tanya ke Pemilik untuk keakuratan data)

Yaitu :

1. Luas Tanah dan Luas Bangunan
• Plus Brand Gang jika ada (khusus Kebayoran baru)
• Bentuk Tanah (kotak, ngantong, kecil ke belakang, ngipas, trapesium, kepastiannya bisa dilihat di sertifikat)
• Usia bangunan atau kapan dibangun

2. Jenis Sertifikat

• SHM (Sertifikat Hak Milik)
• HGB (Hak Guna Bangun) masa berlaku s/d Tahun ............ biasanya 20-25 tahun dan bisa diperpanjang atau ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik)
• Rumah Instansi yang belum disertifikatkan (Verfonding)

3. Harga Jual/Sewa


4. Besaran Komisi

• Transaksi Jual dibawah Rp. 3 Milyar sebesar 3%
• Transaksi Jual diatas Rp. 3 Milyar sebesar 2,5%
• Transaksi Sewa berapapun nilainya sebesar 5%


KELENGKAPAN LISTING

Usahakan kepada pemilik untuk meminta Foto Copy Sertifikat dan PBB tahun terakhir, tujuannya sbb :

FC Sertifikat :

Pembeli ingin melihat Bentuk Tanah (biasanya ada pengaruh Feng Shui) dan memastikan ukuran luas tanah dan jenis sertifikatnya.

FC PBB :

Untuk mengetahui nilai NJOP yang akan dipergunakan untuk menghitung Pajak Penjualan dan Pajak Pembelian.


#BUKTI FOTOCOPY SURAT-SURAT TERSEBUT SANGATLAH PENTING KARENA DOKUMEN TERSEBUT PASTI AKAN DITANYAKAN OLEH CALON PEMBELI SEBAGAI BAHAN PERTIMBANGAN SEBELUM MEMUTUSKAN MEMBELI#



JENIS LISTING SECARA UMUM


• Exclusive (Tertinggi)

Terikat, hanya satu broker yang ditunjuk untuk memasarkan listing tersebut dengan jangka waktu tertentu biasanya 3 bulan, dalam jenis exclusive pemilik dilarang ikut memasarkan, kalau terpaksa dilakukan maka komisi tetap wajib dikeluarkan penuh.

• Semi Exclusive (Menengah)

Mirip dengan exclusive Cuma bedanya pemilik boleh memasarkan juga. Disini bila lakunya oleh pemilik sendiri maka broker tidak mendapatkan komisi apapun.

• Open (Terendah)

Tidak terikat hingga semua broker boleh memasarkan listing tersebut. Disini siapapun yang berhasil menjual maka hanya broker tersebutlah yang mendapatkan komisi dari pemilik.

SETELAH LISTING DIDAPAT MAKA BROKER TERSEBUT WAJIB MELAPORKAN KE KANTOR DENGAN CARA MENGISI FORM PJP (PERJANJIAN JASA PEMASARAN) YAGN TELAH DISEDIAKAN.


DENGAN MENYERAHKAN FORM PJP MAKA LISTING TERSEBUT SAH MILIK BROKER BERSANGKUTAN


SETIAP LISTING DALAM SATU KANTOR HANYA DIMILIKI OLEH SATU ORANG BROKER YANG LEBIH AWAL MENYERAHKAN FORM PJP


BILA TERDAPAT BROKER YANG BELAKANGAN MENYERAHKAN FORM PJP DENGAN ALAMAT LISTING YANG SAMA MAKA FORM PJP TERSEBUT DIBATALKAN.




JENIS LISTING KATEGORI OPEN KHUSUS DA VINA PROPERTY

1. Listing (Tertinggi)
Listing yang dilengkapi bukti-bukti pendukung, seperti FC Sertifikat, FC PBB atau FC Bentuk Tanah

2. Data Base (Menengah)

Listing yang tidak dilengkapi bukti pendukung seperti FC Sertifikat, FC PBB atau FC Bentuk Tanah

3. Info (Terendah)

Listing ini merupakan posisi listing yang lemah dan hanya mengandalkan form PJP saja sehingga hanya dimungkinkan tergugurkan oleh Listing yang sebenarnya.


Listing ini merupakan posisi lebih tertinggi dari Database sehingga dapat menggugurkan Database, bilamana alamat listing ternyata sama.


Jenis Listing tertinggi dapat menggugurkan jenis listing dibawahnya bila terdapat kesamaan alamat listing.


Kedua

MEMPROMOSIKAN LISTING DIDAPAT

Dengan cara antara lain, sbb :

• Usahakan untuk menyakinkan ke pemilik agar diizinkan memasang plang atau spanduk di lokasi listing (paling bagus dan biasanya cepat terjual karena iklan 24 jam)
• Menawarkan terlebih dahulu kepada database buyer potensial milik sendiri (bila sudah punya)
• Menawarkan kepada teman-teman sekantor mungkin saja diantara mereka memiliki database buyer yang sedang membutuhkan spesifikasi listing yang anda miliki.
• Pemasangan spanduk/plang dilokasi listing.
• Mengiklankan di harian Suara Merdeka atau Kompas dll
• Mengiklankan via internet www.indobroker.id,
atau di www.rumahku.com
• Menawarkan kepada broker kantor teman.

SELELAH MENDAPATKAN CALON PEMBELI BAIK DARI PHONE CALL ATAU BERTEMU, USAHAKAN MENCATAT NAMA & NO TELP/HP-NYA YANG BISA DIHUBUNGI

LANTAS TANYAKAN KEBUTUHAN ATAU SPESIFIKASI PROPERTI YANG SEDANG DICARINYA AGAR LEBIH CEPAT DAN TIDAK SALAH KASIH PROPERTI.

SETELAH MENGINFORMASIKAN DATA LISTING YANG TERSEDIA LALU USAHAKAN AJAK CALON PEMBELI TERSEBUT UNTUK MELIHAT ATAU SURVEY KE LOKASI LISTING YANG ANDA PASARKAN.

INGAT ! ... PEMBELI SEBELUIM MEMBELI PASTILAH INGIN MELIHAT-LIHAT DAHULU PROPERTI YANG DITAWARKAN, SEKALIAN MEMBANDING-BANDINGKAN.

INGAT ! ... MAKIN BANYAK ANTAR KLIEN LIHAT PROPERTI YANG KITA TAWARKAN MAKA SEMAKIN BESAR PELUANG KLOSING YANG DIDAPAT DAN LANTAS CLOSING.. CLOSING .. CLOSING.


PROMOSI BANYAK = CALON PEMBELI BANYAK
CALON PEMBELI BANYAK = BANYAK SURVEY
BANYAK SUVEI = BANYAK PELUANG CLOSING
BANYAK PELUANG CLOSING = CEPAT CLOSING



Ketiga

TAHAP NEGOSIASI

• Negosiasi menentukan Deal Harga, Sistem Pembayaran, Tanggal Pelaksanaan AJB (Akte Jual Beli), Waktu Pengosongan, Pemilihan Notaris / PPAT

• Tawar menawar awal biasanya by phone namun pada saat hampir deal atau tinggal sedikit selisihnya biasanya mereka minta dipertemukan.
• Kalau bisa hindari penjual dan calon pembeli tawar menawar langsung by phone
• Kalau selisih harga mendekati deal dan deadlock usahakan adakan pertemuan antara penjual dan calon pembeli.


DALAM TAHAP INI PASTI AKAN MEMBICARAKAN TENTANG BIAYA-BIAYA YANG TIMBUL UNTUK PENJUAL MAUPUN PEMBELI BILA TRANSAKSI AKAN TERJADI

BERIKUT BIAYA-BIAYA YANG TIMBUL
ATAS TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI:


KEWAJIBAN PEMBELI


1. Pajak Pembelian (BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

(Nilai Transaksi/harga NJOP – Rp. 60 Juta) x 5%

2. Biaya Notaris (All in) (50%-dengan Penjual)

(Nilai Transaksi/harga NJOP x 0,5% x 50%)

3. Bea Bali Nama (BBN) ± Rp. 5 Juta


KEWAJIBAN PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)



1. Pajak Penjualan (PPh Final)

Nilai Transaksi/harga NJOP x 5%

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dengan Pembeli)

Nilai Transaksi/harga NJOP x 0,5% x 50%

3. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)


KEWAJIBAN PENJUAL 2 (Warisan)


1. Pajak Waris

(Nilai Transaksi/harga NJOP – Rp. 300 Juta) x 5% x 50%

2. Bea Balik Nama ke Ahli Waris ± Rp. 5 Juta


3. Pajak Penjualan (PPh Final)

Nilai Transaksi / harga NJOP x 5%

4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dengan Pembeli)

Nilai Transaksi / harga NJOP x 0,5% x 50%

5. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)



Contoh :

Harga Transaksi : Rp. 5 Milyar
Harga sesuai NJOP 2009 : Rp. 3 Milyar
Komisi Broker : Rp. 2 %
Biaya-biaya dihitung berdasarkan harga NJOP

Harga NJOP biasanya dipakai jual beli antar perseorangan, Harga Transaksi biasanya dipakai bila satu atau keduanya berbentuk peruahaan / PT


PEMBELI

1. Pajak Pembelian / BPHTB
(Rp. 3.000.000.000 – Rp. 60.000.000 x 5% =Rp 147.000.000,-

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)

(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-

3. Bea Balik Nama (BBN) =Rp 5.000.000,-


Total Biaya Pembeli =Rp. 159.500.000,-


PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)

1. Pajak Penjualan
(Rp. 3.000.000.000 x 5% =Rp 150.000.000,-

2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)

(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-

3. Komisi Broker

(Rp. 5.000.000.000 x 2% =Rp 100.000.000,-

Total Biaya Penjual =Rp 257.500.000,-


PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)

1. Pajak Waris
(Rp. 3.000.000.000 - Rp. 300.000.000 x 5% x 50% =Rp 67.500.000,-

2. Bea Balik Nama (BBN) ke Ahli Waris =Rp 5.000.000,-


3. Pajak Penjualan

Rp. 3.000.000.000. x 5% =Rp 150.000.000,-

4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual) =Rp 7.500.000,-

Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50%

5. Komisi Broker

Rp. 5.000.000.000 x 2% =Rp 100.000.000,-


Total Biaya Penjual =Rp 330.000.000,-


Terakhir
TAHAP CLOSING


Setelah semuanya disepakati, langkah berikutnya adalah :


• Pembayaran atau Penandatangan Akte Jual Beli (AJB)

• Sebelum penandatanganan AJB, Sertifikat wajib di cek keasliannya di kantor BPN oleh staf Notaris sehari sebelumnya
• Penjual dan Pembeli hadir di Notaris
• Lengkapi Persyaratan Dokumen Identitas Penjual/Pembeli KTP, KK, Surat Nikah Dll.
• Membayar biaya-biaya yang menjadi kewajiban Pembeli dan Penjual
• Cara Pembayaran umumnya Transfer atau KPR Bank.


PEMBAYARAN KOMISI BIASANYA BERBARENGAN DENGAN DITANDA TANGANINYA AKTE JUAL BELI ATAU PALING LAMBAT KEESOKAN HARINYA BY TRANSFER ATAU CEK CASH

PEMBAYARAN KOMISI WAJIB DISERAHKAN TERLEBIH DAHULU KE KANTOR ATAU TRANSFER KE REKENING KANTOR

SELAMAT MENIKMATI KOMISINYA, BISA UNTUK :
BELI RUMAH
BELI MOBIL
BELI MOTOR
BUAT NIKAH
BUAT JALAN-JALAN
DLL....

SALAM INDOBROKER

"ALWAYS BE CLOSING"

DISIPLIN...
BERANI...
PANTANG MENYERAH...YES 3X




ANDA INGIN MEMBUKA INDOBROKER DI KAB/KOTA ANDA?


KETIK : DM<SPASI>NAMA<SPASI>KAB/KOTA
KIRIM KE : 0819898777






You Might Also Like

2 komentar

Ketentuan Komentar

Kolom komentar tersedia untuk diskusi, berbagi ide dan pengetahuan. Hargai pembaca lain dengan berbahasa yang baik dalam berekspresi. Setialah pada topik.

Jangan menyerang atau menebar kebencian terhadap suku, agama, ras, atau golongan tertentu.

Pikirlah baik-baik sebelum mengirim komentar :)